Ein Boutique-Hotel mit Lizenz, 15 Minuten von Alicante: Lohnt sich die Investition?

Teil 1

1. Die kurze Antwort: Ja, für den richtigen Investor

Das ist keine Wohnung zur Sommervermietung. Es ist eine startklare Hotelbasis auf einer Immobilie, die ihren Wert als großzügige mediterrane Residenz behält. Genau dieser doppelte Charakter macht sie interessant.

Vier Gründe sprechen dafür:

• Die Nachfrage. Die Hotels der Stadt Alicante hatten in den letzten zwölf veröffentlichten Monaten eine durchschnittliche Auslastung von 77 %, gegenüber 69 % im spanischen Durchschnitt. Für die Unterkünfte des Anwesens rechnet der Business case mit einer durchschnittlichen Auslastung von 69 %, im Einklang mit Unterkünften dieser Größe auf dem Markt von Alicante.
• Der Zeitpunkt. In San Vicente del Raspeig selbst gibt es weniger aktive Ferienunterkünfte als vor einem Jahr, und die verbleibenden nehmen mehr ein: im Schnitt 29,8 % mehr.
• Die Knappheit. Eine Lizenz für die Beherbergung von Touristen zu bekommen, wird immer schwieriger, und hier gibt es sie bereits.
• Die Arbeit ist schon getan. Anlagen, Lizenz und ein Betriebsmodell mit professionellem Management: Das Resort kann starten, ohne bei null anzufangen.

Teil 2

2. Warum wir es ausgewählt haben

SpainINT ist keine klassische Verkaufsagentur. Wir arbeiten vor allem auf der Seite der Käufer und sprechen aus eigener Erfahrung mit dem Kauf, der Verwaltung und dem Betrieb von Immobilien in Spanien. Wenn ein Projekt in Select erscheint, hat das deshalb Gewicht: Wir haben es geprüft und halten es für lohnend.

In diesem Resort sehen wir eine seltene Gelegenheit für zwei sehr unterschiedliche Profile. Das eine ist der Investor, der ein touristisches Geschäft sucht, bei dem alles vorbereitet ist. Das andere ist der private Käufer, der eine exklusive Immobilie für einen besonderen Lebensstil in Spanien sucht.

Teil 3

3. Was Sie kaufen

Teil 4

4. Zwei Arten, dieses Resort zu genießen

Teil 5

5. Hier leben: was nicht in den Zahlen steht

Für viele Käufer ist die Rendite nur die halbe Entscheidung; die andere Hälfte ist die Frage, wie es sich dort lebt. Das Anwesen vereint, was man in Nordeuropa am meisten schätzt: Sonne das ganze Jahr auf einem nach Süden ausgerichteten Grundstück, Natur vor der Tür, Privatsphäre sowie eine Stadt und einen internationalen Flughafen in einer Viertelstunde.

Karte von SpainINT mit Daten von © OpenStreetMap-Mitwirkenden (ODbL). Ungefähre Lage; die genaue Lage erhalten Interessenten auf Anfrage. Fahrzeiten ins Zentrum, zum Flughafen und zum Strand laut Verkaufsexposé; die übrigen nach Schätzung von SpainINT nach denselben Kriterien.

Teil 6

6. Die Vorteile

1. Eine Hotellizenz, gerade jetzt, wo die Ferienvermietung schwieriger wird

In der Praxis ist die Lizenz einer touristischen Unterkunft ihre Eintragung im Tourismusregister. In der Region Valencia wird es immer komplizierter, eine Wohnung an Touristen zu vermieten:

• Die Eintragung einer Ferienwohnung erlischt nach fünf Jahren und muss mit einem neuen Bericht der Gemeinde verlängert werden.
• Jeder Aufenthalt ist auf zehn aufeinanderfolgende Tage begrenzt.
• Seit April 2025 erfordert die Eröffnung einer neuen Ferienwohnung in einem Mehrparteienhaus die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümergemeinschaft.
• Wechselt die Wohnung den Eigentümer, muss der Käufer die Eintragung neu beantragen.

Für ein Hotel gelten andere Regeln. Dieses Anwesen ist als Drei-Sterne-Aparthotel eingetragen und ganzjährig geöffnet. Das bringt mehrere praktische Vorteile:

• Kein Ablaufdatum. Die Eintragung eines Hotels erlischt nicht: Sie bleibt bestehen, solange der Betrieb aktiv ist und die Anforderungen erfüllt.
• Keine Eigentümergemeinschaft, die zustimmen muss, denn das gesamte Anwesen gehört einem einzigen Eigentümer.
• Der Inhaberwechsel ist einfach. Nach dem Kauf wird er der Tourismusbehörde per Eigenerklärung mitgeteilt, online und gebührenfrei.
• Jede Einheit kann ihre eigene Küche haben. Das Aparthotel ist die einzige Hotelkategorie, die das erlaubt, und genau das schätzen Familien und Gäste, die mehrere Wochen bleiben.

2. Alles ist gebaut und ausgestattet

Bei null anzufangen hieße: Grundstück finden, Genehmigungen einholen und bauen, also jahrelange Verfahren, bevor der erste Gast kommt. Hier steht die Basis vom ersten Tag an, und der mediterrane Garten, der Jahrzehnte zum Wachsen braucht, ist bereits eingewachsen. Die Solarmodule mit Batteriespeicher senken zudem einen der wichtigsten Fixkostenposten einer Unterkunft mit Pools und Wellnessbereich.

3. Gut mit Europa verbunden

Die Anbindung trägt die Nachfrage. Der Flughafen Alicante-Elche, rund 17 Minuten entfernt, reiht Rekord an Rekord: fast 20 Millionen Passagiere 2025, die große Mehrheit auf internationalen Flügen, und ein Plus von 9,9 % zwischen Januar und August 2026. Für ein Hotel wie dieses heißt das: Gäste aus ganz Europa nur einen kurzen Flug entfernt und ein einfacher Kurzurlaub auch außerhalb des Sommers.

Quelle: Aena. Daten für 2025 vorläufig.

Daten der Grafik am Ende des Berichts

4. Eine Region, die nicht nur vom Sommer lebt

Dieses Klima zieht auch im Winter Reisende an, und das zeigt sich in den Hotels. Die Hotels der Stadt Alicante hatten zwischen September 2025 und August 2026 eine durchschnittliche Auslastung von 77 %, gegenüber einem spanischen Durchschnitt von 69 %, und lagen in elf von zwölf Monaten darüber.

Die Nachfrage wächst zudem und ist sehr international:

• Die Region Valencia empfing 2025 12,4 Millionen internationale Touristen, 4,2 % mehr als im Vorjahr. Zwischen Januar und August 2026 kamen 9 % mehr als im Vorjahreszeitraum.
• In der Provinz Alicante entfallen 60 % der Hotelübernachtungen auf Reisende mit Wohnsitz im Ausland.
• Die Glasfaser öffnet die Tür für Überwinterer und für Menschen, die remote arbeiten.

Quelle: INE, Erhebung zur Hotelauslastung (Encuesta de Ocupación Hotelera). Daten für 2026 vorläufig.

Daten der Grafik am Ende des Berichts

5. Ein flexibles Modell und zwei mögliche Exits

Die Kombination aus unabhängigen Unterkünften, Profiküche, Bar, Speisesaal und Wellnessbereich ermöglicht verschiedene Formate:

• Vermietung einzelner Einheiten;
• Pakete;
• Gruppenaufenthalte;
• Retreats;
• Langzeitaufenthalte;
• später ein Frühstücks- oder Restaurantkonzept.

Außerdem ist das Anwesen für zwei sehr unterschiedliche Käufer interessant: einen Hotelbetreiber und eine Familie, die eine große Residenz mit Platz für Gäste sucht. Dieser doppelte Exit erweitert den Kreis möglicher Käufer an dem Tag, an dem Sie verkaufen möchten.

6. Ein vernünftiger Einstiegspreis

Für 1.950.000 € kaufen Sie 767 m² bebaute Fläche, also rund 2.540 € pro Quadratmeter. Im September 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien in der Stadt Alicante bei 2.743 €/m², in der gesamten Provinz bei 2.767 €/m² und in San Vicente del Raspeig bei 2.100 €/m², 12,6 % mehr als vor einem Jahr.

Der Preis des Anwesens liegt unter den ersten beiden Durchschnittswerten und über dem von San Vicente, umfasst hier aber 3.510 m² Grundstück, zwei Pools, Wellnessbereich, Profiküche und einen eingetragenen Hotelbetrieb.

Quelle: Idealista, Angebotspreise. Anwesen: 1.950.000 € und 767 m² bebaute Fläche.

Daten der Grafik am Ende des Berichts

Zur Einordnung: Die Hotelinvestitionen in Spanien beliefen sich 2025 auf 4.275 Millionen Euro in 194 Transaktionen, rund 22 Millionen pro Transaktion. Dieses Anwesen bietet einen deutlich zugänglicheren Einstieg ins Hotelgeschäft, in einem Markt, der gerade eine starke Phase erlebt: Das erste Halbjahr 2026 war der beste Jahresauftakt aller Zeiten für Hotelinvestitionen in Spanien.

7. Ein Kauf, der sich effizient strukturieren lässt

In Spanien zahlt, wer eine Bestandsimmobilie kauft, normalerweise die Grunderwerbsteuer (ITP). In der Region Valencia beträgt sie 11 %, wenn der Preis eine Million Euro übersteigt: in diesem Fall 214.500 €. Eine Transaktion wie diese lässt aber auch andere Wege zu:

• Kauf des laufenden Geschäftsbetriebs. Wenn Sie das Hotel als laufendes Unternehmen erwerben und unter anderem Tätigkeit, Steuersitz und Belegschaft mindestens drei Jahre lang in der Region Valencia halten, sinkt die ITP auf 8 %: 156.000 €.
• Kauf mit Mehrwertsteuer (IVA) und Umkehr der Steuerschuld. Wenn Sie über ein vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen kaufen und der Verkäufer auf die Steuerbefreiung verzichtet, melden Sie die Mehrwertsteuer selbst an und ziehen sie in derselben Erklärung wieder ab. So entstehen Ihnen keine Kosten, und Sie zahlen nur die Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD) von 2 %: 39.000 €.
• Kauf der Eigentümergesellschaft. Der Kauf der Anteile an der GmbH (Sociedad Limitada), der das Anwesen gehört, unterliegt in der Regel weder der ITP noch der Mehrwertsteuer. Im Gegenzug übernehmen Sie die Vorgeschichte der Gesellschaft, weshalb sich eine vorherige rechtliche und finanzielle Prüfung empfiehlt.

Diese Wege lassen sich nicht miteinander kombinieren, und jeder hat seine Voraussetzungen. Wird das Hotel zum Beispiel als laufender Geschäftsbetrieb verkauft, fällt keine Mehrwertsteuer an. Ihr Steuerberater sagt Ihnen, welcher Weg zu Ihrer Situation passt. Wichtig ist: Der Unterschied zwischen den Varianten kann über 175.000 € betragen.

Im Oktober 2026 geltende Vorschriften: Gesetz 13/1997 der Region Valencia und Mehrwertsteuergesetz 37/1992. Jeder Weg hat Voraussetzungen und lässt sich nicht mit den anderen kombinieren.

Daten der Grafik am Ende des Berichts

Teil 7

7. Der Markt für Ferienvermietung in Zahlen

Wir haben die Daten zur Ferienvermietung in San Vicente del Raspeig, der Gemeinde des Resorts, für die letzten zwölf Monate analysiert: von Oktober 2025 bis September 2026. Es sind Daten aus den Inseraten der großen Buchungsplattformen, mit Preisen, Auslastung und Einnahmen.

Weniger Angebot und mehr Einnahmen pro Unterkunft

In einem Jahr hat San Vicente mehr als ein Viertel seiner aktiven Ferienunterkünfte verloren (26,9 %), vor dem Hintergrund immer strengerer Regeln für Ferienwohnungen. Die verbleibenden verdienen mehr: Ihre durchschnittlichen Einnahmen stiegen um 29,8 %, der durchschnittliche Preis pro Nacht um 22,8 % und die Auslastung um 9,7 %.

Für ein Hotel mit Lizenz, das nicht von den Regeln für Ferienwohnungen abhängt, ist diese Kombination aus weniger Wettbewerb und mehr Nachfrage eine gute Nachricht.

Quelle: AirDNA, Markt San Vicente del Raspeig, Oktober 2025 bis September 2026. Aktive Unterkünfte: mit mindestens einer Buchung im letzten Monat.

Daten der Grafik am Ende des Berichts

Der Winter legt zu

Die Nebensaison wird immer weniger „neben“. Zwischen November und März stieg die durchschnittliche Auslastung der Ferienunterkünfte in San Vicente innerhalb eines Jahres von 43 % auf 55 %, die im Januar, dem schwächsten Monat, von 33 % auf 46 %. Der Mai war der einnahmenstärkste Monat, der August der mit der höchsten Auslastung.

Die Gäste buchen zudem rund zwei Monate im Voraus und bleiben im Schnitt sechs Nächte. Das sind lange Aufenthalte, typisch für Familien und Gruppen, die die Planung erleichtern und An- und Abreisen sowie Reinigungen pro verkaufter Nacht reduzieren.

Quelle: AirDNA, Markt San Vicente del Raspeig. Auslastung bezogen auf die Nächte, die jede Unterkunft zur Buchung freigibt.

Daten der Grafik am Ende des Berichts

Viel Teilzeitangebot: ein Vorteil für professionelles Management

Der Großteil der Konkurrenz wird nur einen Teil des Jahres vermietet:

• 59 % der Unterkünfte werden an 90 Nächten im Jahr oder weniger angeboten, und nur 13 % sind mehr als 270 Nächte geöffnet.
• Zwei von drei werden nur über Airbnb vermarktet; kaum jede vierte nutzt mehrere Plattformen gleichzeitig.

Ein ganzjährig geöffnetes Hotel mit professionellem Preismanagement, das auf mehreren Kanälen präsent ist (Buchungsplattformen, Direktvertrieb, Agenturen und Gruppen), ist auf diesem Markt im Vorteil.

Preis pro Nacht: Der Plan muss nicht mehr verlangen als die Region

Villen mit zwei und drei Schlafzimmern und Pool sind in San Vicente ein knappes Produkt: Im letzten Monat waren nur vier aktiv. In den letzten zwölf Monaten erzielten sie im Schnitt 235 € pro Nacht. Eine vergleichbare Luxusvilla in der Region mit drei Schlafzimmern, Pool und Whirlpool erzielt im Schnitt 303 €. Der Business case setzt für die Villen des Resorts einen Durchschnittspreis von rund 213 € pro Nacht an, von 140 € im Winter bis 290 € im Juli und August.

Selbst wenn man die Reinigung hinzurechnet, die in diesen Daten im Preis enthalten ist und im Plan separat berechnet wird, liegt der geplante Tarif im Rahmen der Villen mit Pool in der Region und deutlich unter dem Spitzenwert. Der Plan ist nicht auf Rekordpreise angewiesen.

Quelle: AirDNA (Villen mit Pool: 4 aktive Unterkünfte) und Business case von SpainINT. Die Marktdaten enthalten die Reinigung; der Plan, inkl. MwSt., berechnet sie separat.

Daten der Grafik am Ende des Berichts

Gruppen und Feiern: ein Segment, das gut zahlt

Zu den umsatzstärksten Unterkünften der Region gehören Villen für Gruppen von 10 bis 16 Personen: Die drei mit den höchsten Einnahmen erzielen zwischen 74.000 und 114.000 € pro Jahr. Mit sechs Unterkünften, zwei Pools, Profiküche und Speisesaal kann das Resort auch in diesem Segment mithalten, wenn es komplett für Familientreffen, Feiern, Retreats oder Firmenteams vermietet wird. Das ist ein weiterer Vertriebsweg, um es zu füllen, vor allem außerhalb der Saison.

Wie das zum Business case passt

Die durchschnittliche Auslastung der Ferienunterkünfte in San Vicente lag im vergangenen Jahr bei 59 %. Sie wird auf die Nächte berechnet, die jede Unterkunft zur Buchung freigibt, und die meisten werden nur einen Teil des Jahres vermietet. Deshalb nimmt der Business case nicht diese Zahl als Referenz, sondern die von Unterkünften gleicher Größe auf dem Markt von Alicante (zwischen 68 % und 71 %) und die der Hotels der Stadt (77 %). Das Resort ist ein ganzjährig geöffnetes Hotel mit professionellem Management und Vertrieb über mehrere Kanäle, und sein Szenario sieht eine durchschnittliche Auslastung von 69 % vor.

Teil 8

8. Was kann es erwirtschaften? Die Zahlen des Business case

Für den Investor lautet die Schlüsselfrage, welchen Umsatz das Resort erzielen kann. Unser Business case stützt sich auf die Ferienvermietungsdaten für den genauen Standort des Anwesens, abgeglichen mit einer zweiten Datenquelle und mit der Hotelstatistik der Region. Das sind seine wichtigsten Zahlen für ein bereits stabilisiertes Jahr:

Drei Hinweise zum Lesen dieser Zahlen:

• Es ist ein Premium-Szenario, aber realistisch. Die geplanten Einnahmen pro Unterkunft, im Schnitt rund 43.000 € pro Jahr, liegen zwischen dem 75. und dem 90. Perzentil des Marktes von Alicante für Unterkünfte dieser Größe. Sie liegen über dem Durchschnitt, wie es sich für ein Privatanwesen mit Aussicht, zwei Pools und Wellnessbereich gehört, aber ohne ins Extreme zu gehen. Die geplante Auslastung entspricht der ihres Segments, und die Preise liegen im Rahmen der Villen mit Pool in San Vicente.
• Eine zweite Quelle bestätigt es. Nach einer anderen Methodik liegt das Ziel für die Villen zwischen dem Gesamtmedian und dem Median des oberen Segments, das für die Apartments sogar unter dem Gesamtmedian, was Spielraum lässt.
• Das Ergebnis wächst, je mehr sich der Betrieb festigt. Das erste Jahr ist vorsichtig budgetiert: Es ist das Jahr, in dem Buchungen, Bewertungen und Reputation aufgebaut werden. Ab dem zweiten Jahr, mit Stammgästen, mehr Direktvertrieb und besser abgestimmten Preisen, verbessert sich das Ergebnis schrittweise.

Quellen: AirDNA (Perzentile des Marktes von Alicante, ohne Reinigung normalisiert) und PriceLabs (Mediane). Ziel: Business case von SpainINT für das stabilisierte Jahr.

Daten der Grafik am Ende des Berichts

Von den Bruttoeinnahmen werden die Provisionen der Plattformen, das professionelle Management, die Kosten des Anwesens (lokale Steuern, Versicherungen, Versorgung, Garten und Pools) und eine Instandhaltungsrücklage abgezogen. Der Business case schlüsselt all diese Posten Jahr für Jahr auf.

Teil 9

9. Was Sie vor der Entscheidung wissen sollten

Keine Investition ist perfekt. Diese Punkte sollten Sie klar vor Augen haben, und so werden sie gelöst:

• Es ist ein Geschäft, aber Sie müssen es nicht selbst führen. Die Einnahmen eines Hotels hängen von seinem Management ab. Deshalb verfügt das Resort über ein fertiges Betriebsmodell mit professionellem Management. Wenn Sie möchten, können Sie es auch selbst betreiben oder einem anderen Betreiber anvertrauen.
• Entscheidend ist, Nächte zu füllen, nicht die Preise zu erhöhen. Der Plan setzt Tarife im Rahmen der Villen der Region an; die Auslastung stützt sich auf den Ganzjahresbetrieb, den Vertrieb über mehrere Kanäle und professionelles Preismanagement. Darin liegt die Arbeit, und genau dafür ist das vorgesehene Management gedacht.
• Das erste Jahr ist ein Anlaufjahr. Buchungen, Bewertungen und Reputation entstehen mit der Zeit. Der Business case budgetiert dieses Jahr vorsichtig und rechnet damit, dass sich das Ergebnis verbessert, je mehr sich der Betrieb festigt.
• Ein Resort mit eigener Persönlichkeit. Bei sechs Unterkünften hängt das Ergebnis mehr von Preis und Leistungen ab als vom Volumen. Es funktioniert besser als exklusives Angebot (Wellness, Retreats, Gruppen, Familien oder Langzeitaufenthalte) denn als konventionelles Hotel.
• Natur statt erster Meereslinie. Der Strand ist 15 bis 20 Autominuten entfernt. Wer Ruhe, Platz und Privatsphäre sucht, sieht darin einen Vorteil, aber das Anwesen ist kein Strandhotel.
• Ein Kauf in Spanien hat Erwerbsnebenkosten. Rechnet man Steuern, Anwalt und die übrigen Transaktionskosten zusammen, liegen die Einstiegskosten je nach Struktur zwischen 4 % und 13 % des Preises. Es lohnt sich, die Struktur von Anfang an gut zu wählen.

Teil 10

10. Was der Einstieg wirklich kostet

Der Preis ist nicht die gesamte Investition. Für einen internationalen Käufer kommen zu den Steuern der Anwalt, die Beratung und die Begleitung beim Kauf hinzu, außerdem die üblichen Transaktionskosten. Diese Tabelle zeigt eine Größenordnung auf Basis des Preises von 1.950.000 €:

Teil 11

11. Die Schritte zu einer entspannten Investition

Teil 12

12. Über diese Gelegenheit