Een boutiquehotel met vergunning op 15 minuten van Alicante: is het een goede investering?

Deel 1

1. Het korte antwoord: ja, voor de juiste investeerder

Dit is geen appartement om in de zomer te verhuren. Het is een hotelbasis die klaar is om te starten, op vastgoed dat zijn waarde behoudt als grote mediterrane residentie. Juist dat dubbele karakter maakt het interessant.

Vier redenen onderbouwen dat:

• De vraag. De hotels in de stad Alicante hadden de afgelopen twaalf gepubliceerde maanden een gemiddelde bezetting van 77%, tegenover 69% voor heel Spanje. Voor de accommodaties van het landgoed gaat de business case uit van een gemiddelde bezetting van 69%, in lijn met accommodaties van dezelfde omvang op de markt van Alicante.
• Het moment. In San Vicente del Raspeig zelf zijn er minder actieve vakantieaccommodaties dan een jaar geleden, en wie overblijft verdient meer: gemiddeld 29,8% meer.
• De schaarste. Een vergunning om toeristen te ontvangen is tegenwoordig steeds moeilijker te krijgen, en hier is die er al.
• Het werk is al gedaan. Faciliteiten, vergunning en een exploitatiemodel met professioneel beheer: het resort kan draaien zonder dat u bij nul begint.

Deel 2

2. Waarom we het hebben geselecteerd

SpainINT is geen traditioneel verkoopkantoor. We werken vooral aan de kant van de koper, en we spreken uit eigen ervaring met het kopen, beheren en exploiteren van vastgoed in Spanje. Dat een project in Select verschijnt, betekent dus iets: we hebben het onderzocht en vinden het de moeite waard.

In dit resort zien we een zeldzame kans voor twee heel verschillende profielen. De ene is de investeerder die een toeristisch bedrijf zoekt waarin alles al klaarstaat. De andere is de particuliere koper die een exclusieve woning zoekt om in Spanje van een bijzondere levensstijl te genieten.

Deel 3

3. Wat u koopt

Deel 4

4. Twee manieren om van dit resort te genieten

Deel 5

5. Wonen hier: wat niet in de cijfers staat

Voor veel kopers is het rendement maar de helft van de beslissing; de andere helft is hoe het er is om te leven. Het landgoed combineert wat men vanuit Noord-Europa het meest waardeert: het hele jaar zon op een landgoed op het zuiden, natuur voor de deur, privacy, en een stad en internationale luchthaven op een kwartier.

Levenskwaliteit bij Alicante

Klimaat: Zachte winters en veel zon

Klimaat

mediterraan

Zon

meer dan 300 dagen per jaar

Het landgoed

op het zuiden, ook in de winter zon

Alicante heeft een van de mildste klimaten van Europa. Het landgoed ligt op het zuiden en krijgt de hele dag zon, ook in de winter: u geniet van het terras en het zwembad tot ver buiten de zomer.

Haven van Alicante, op een dag in februari. Foto: acediscovery, Wikimedia Commons (CC BY 4.0), bijgesneden.

Natuur: Bergen voor de deur, zee in zicht

Routes

te voet, vanaf het landgoed zelf

Omgeving

landelijk en beschermd, volgens de verkoopbrochure

Uitzicht

richting kust en zee

Volgens de verkoopbrochure komt u vanaf het landgoed direct in een uitgestrekt beschermd landelijk gebied, waar niet gebouwd mag worden, met routes om urenlang te wandelen. Dat staat garant voor rust en privacy.

Zonsondergang vanaf een terras van het landgoed.

Bereikbaarheid: Half Europa op 17 minuten

Luchthaven Alicante-Elche

≈ 17 min · 19,95 miljoen passagiers in 2025

Valencia

≈ 1 u 45 met de auto

Madrid

≈ 2 u 30 met de hogesnelheidstrein (AVE) vanuit Alicante

De luchthaven Alicante-Elche brak in 2025 haar record, met bijna 20 miljoen passagiers, van wie 87,5% op internationale vluchten reisde. In 2026 groeit ze verder: 9,9% meer tot en met augustus.

Luchthaven Alicante-Elche. Foto: CybJubal, Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0), bijgesneden.

Vrije tijd: Strand, golf en stad

Strand van San Juan

15–20 min

Golf

El Plantío, Alicante Golf en Bonalba, op zo'n 15 min

Centrum van Alicante

≈ 15 min: boulevard, haven en cultuur

Het strand van San Juan, drie golfbanen en het centrum van Alicante liggen op ongeveer een kwartier. Het stadsleven is dichtbij, maar op het landgoed hoort u er niets van.

Strand van San Juan. Foto: Zarateman, Wikimedia Commons (CC0).

Omgeving: Universiteit en Europese instellingen

Universiteit van Alicante

≈ 10 min · bijna 25.000 studenten

EUIPO

zo'n 1.175 medewerkers uit heel Europa

De campus van de Universiteit van Alicante ligt in San Vicente del Raspeig zelf en ontvangt elk studiejaar zo'n duizend internationale studenten. Het Bureau voor Intellectuele Eigendom van de Europese Unie heeft zijn hoofdkantoor in Alicante. Beide zorgen het hele jaar door voor bezoekers en lange verblijven.

Campus van de Universiteit van Alicante. Foto: Etnacila, Wikimedia Commons (publiek domein).

Internationale gemeenschap: Zich thuis voelen

Buitenlandse inwoners

één op de vier in de provincie

Gemeenschappen

Britse, Nederlandse, Duitse, Belgische en Scandinavische

De provincie Alicante heeft het hoogste percentage buitenlandse inwoners van Spanje. Voor de Noord-Europese koper betekent dat voorzieningen, scholen en buren die zijn taal spreken, en bezoek van familie en vrienden.

Explanada de España, Alicante. Foto: Nicolas Vigier, Wikimedia Commons (CC0).

Kaart van SpainINT met gegevens van © OpenStreetMap-bijdragers (ODbL). Globale ligging; de exacte locatie delen we met geïnteresseerden. Rijtijden naar het centrum, de luchthaven en het strand volgens de verkoopbrochure; de overige zijn een schatting van SpainINT volgens dezelfde methode.

Deel 6

6. De voordelen

1. Een hotelvergunning, juist nu verhuur aan toeristen lastiger wordt

In de praktijk is de vergunning van een toeristische accommodatie de inschrijving in het Toerismeregister. In de Comunitat Valenciana wordt het steeds lastiger om een woning aan toeristen te verhuren:

• De inschrijving van een vakantiewoning vervalt na vijf jaar en moet worden verlengd met een nieuw rapport van de gemeente.
• Elk verblijf is beperkt tot tien aaneengesloten dagen.
• Sinds april 2025 is voor een nieuwe vakantiewoning in een appartementengebouw de instemming van drie vijfde van de VvE nodig.
• Als de woning van eigenaar wisselt, moet de koper de inschrijving opnieuw aanvragen.

Voor een hotel gelden andere regels. Dit landgoed is ingeschreven als hotel-appartement met drie sterren en het hele jaar open. Dat levert een aantal praktische voordelen op:

• De vergunning vervalt niet. De inschrijving van een hotel heeft geen vervaldatum: die blijft geldig zolang het bedrijf actief is en aan de eisen voldoet.
• Er is geen VvE die toestemming moet geven, omdat het hele landgoed van één eigenaar is.
• De overdracht is eenvoudig. Na de aankoop meldt u de nieuwe eigenaar bij Toerisme met een verklaring op eer, online en zonder leges.
• Elke unit mag een eigen keuken hebben. Het hotel-appartement is de enige hotelcategorie die dat toestaat, iets wat gezinnen en gasten die meerdere weken blijven erg waarderen.

2. Alles is gebouwd en ingericht

Vanaf nul beginnen zou betekenen: grond vinden, vergunningen regelen en bouwen. Jaren aan procedures voordat de eerste gast arriveert. Hier staat de basis er vanaf dag één, en de mediterrane tuin, die decennia nodig heeft om te groeien, is al volgroeid. De zonnepanelen met batterijen drukken bovendien een van de belangrijkste vaste kosten van een accommodatie met zwembaden en wellness.

3. Goed verbonden met Europa

Bereikbaarheid draagt de vraag. De luchthaven Alicante-Elche, op zo'n 17 minuten, breekt record na record: bijna 20 miljoen passagiers in 2025, de grote meerderheid op internationale vluchten, en 9,9% meer tussen januari en augustus 2026. Voor een hotel als dit betekent dat gasten uit heel Europa op een korte vlucht afstand, en een makkelijk tripje, ook buiten de zomer.

4. Een regio die niet alleen van de zomer leeft

Dat klimaat trekt ook in de winter reizigers, en dat merkt u in de hotels. Die in de stad Alicante hadden tussen september 2025 en augustus 2026 een gemiddelde bezetting van 77%, tegenover een Spaans gemiddelde van 69%, en lagen in elf van de twaalf maanden daarboven.

De vraag groeit bovendien en is zeer internationaal:

• De Comunitat Valenciana ontving in 2025 12,4 miljoen internationale toeristen, 4,2% meer dan het jaar ervoor. Tussen januari en augustus 2026 kwamen er 9% meer dan in dezelfde periode van 2025.
• In de provincie Alicante wordt 60% van de hotelovernachtingen geboekt door reizigers die in het buitenland wonen.
• Glasvezel opent de deur voor overwinteraars en mensen die op afstand werken.

5. Een flexibel model en twee mogelijke exits

De combinatie van zelfstandige accommodaties, professionele keuken, bar, eetzaal en wellness maakt verschillende formules mogelijk:

• verhuur per unit;
• arrangementen;
• groepsverblijven;
• retreats;
• lange verblijven;
• later eventueel een ontbijt- of restaurantconcept.

Bovendien is het landgoed interessant voor twee heel verschillende kopers: een hotelexploitant en een familie die een grote residentie met ruimte voor gasten zoekt. Die dubbele exit vergroot de groep potentiële kopers op de dag dat u besluit te verkopen.

6. Een redelijke instapprijs

Voor € 1.950.000 koopt u 767 m² bebouwde oppervlakte, ofwel zo'n € 2.540 per vierkante meter. In september 2026 stonden woningen gemiddeld te koop voor € 2.743/m² in de stad Alicante, € 2.767/m² in de hele provincie en € 2.100/m² in San Vicente del Raspeig, 12,6% meer dan een jaar eerder.

De prijs van het landgoed ligt onder de eerste twee gemiddelden en boven dat van San Vicente, maar hier zit er wel een perceel van 3.510 m² bij, twee zwembaden, wellness, een professionele keuken en een ingeschreven hotelbedrijf.

Ter vergelijking: in 2025 werd er in Spanje € 4.275 miljoen in hotels geïnvesteerd, verdeeld over 194 transacties, zo'n € 22 miljoen per transactie. Dit landgoed biedt een veel toegankelijkere instap in de hotelsector, in een markt die het uitstekend doet: het eerste halfjaar van 2026 was de beste start ooit voor hotelinvesteringen in Spanje.

7. Een aankoop die u efficiënt kunt structureren

Wie in Spanje bestaand vastgoed koopt, betaalt normaal gesproken overdrachtsbelasting (ITP). In de Comunitat Valenciana is die 11% als de prijs boven één miljoen euro ligt: in dit geval € 214.500. Maar een transactie als deze kent ook andere routes:

• Koop van het lopende bedrijf. Koopt u het hotel als going concern en houdt u, naast andere voorwaarden, de activiteit, de fiscale vestiging en het personeel minstens drie jaar in de Comunitat Valenciana, dan daalt de ITP naar 8%: € 156.000.
• Koop met btw en verleggingsregeling. Koopt u via een onderneming die de btw mag aftrekken en ziet de verkoper af van de vrijstelling, dan geeft u de btw zelf aan en trekt u die in dezelfde aangifte weer af. Zo kost die u niets en betaalt u alleen de zegelbelasting op notariële akten (AJD) van 2%: € 39.000.
• Koop van de vennootschap die eigenaar is. Wie de aandelen koopt van de bv die het landgoed bezit, betaalt in het algemeen geen ITP en geen btw. Daar staat tegenover dat u de geschiedenis van de vennootschap overneemt, dus een juridisch en financieel boekenonderzoek vooraf is verstandig.

Deze routes zijn niet met elkaar te combineren en elk heeft zijn eigen voorwaarden. Wordt het hotel bijvoorbeeld verkocht als lopend bedrijf, dan valt er geen btw op de transactie. Uw belastingadviseur vertelt u welke route bij uw situatie past. Belangrijk is dat het verschil tussen de routes kan oplopen tot meer dan € 175.000.

Deel 7

7. De markt voor vakantieverhuur in cijfers

We hebben de gegevens over vakantieverhuur in San Vicente del Raspeig, de gemeente van het resort, over de afgelopen twaalf maanden geanalyseerd: van oktober 2025 tot en met september 2026. Het gaat om gegevens uit advertenties op de grote boekingsplatforms, met hun prijzen, bezetting en inkomsten.

Minder aanbod en meer inkomsten per accommodatie

In een jaar tijd verloor San Vicente meer dan een kwart van zijn actieve vakantieaccommodaties (26,9%), tegen de achtergrond van steeds strengere regels voor vakantiewoningen. Wie overblijft, verdient meer: de gemiddelde inkomsten stegen met 29,8%, de gemiddelde prijs per nacht met 22,8% en de bezetting met 9,7%.

Voor een hotel met vergunning, dat niet afhankelijk is van de regels voor vakantiewoningen, is die combinatie van minder concurrentie en meer vraag goed nieuws.

De winter wint terrein

Het laagseizoen wordt steeds minder laag. Tussen november en maart steeg de gemiddelde bezetting van de vakantieaccommodaties in San Vicente in een jaar van 43% naar 55%, en die van januari, de zwakste maand, van 33% naar 46%. Mei was de maand met de hoogste inkomsten en augustus die met de hoogste bezetting.

Gasten boeken bovendien zo'n twee maanden vooruit en blijven gemiddeld zes nachten. Dat zijn lange verblijven, typisch voor gezinnen en groepen, die de planning vergemakkelijken en het aantal wissels en schoonmaakbeurten per verkochte nacht beperken.

Veel deeltijdaanbod: een voordeel voor professioneel beheer

Het grootste deel van de concurrentie wordt maar een deel van het jaar verhuurd:

• 59% van de accommodaties wordt 90 nachten per jaar of minder aangeboden, en nauwelijks 13% is meer dan 270 nachten open.
• Twee op de drie worden alleen via Airbnb verkocht; nauwelijks één op de vier gebruikt meerdere platforms tegelijk.

Een hotel dat het hele jaar open is, met professioneel beheerde prijzen en aanwezig op meerdere kanalen (boekingsplatforms, directe verkoop, reisbureaus en groepen), heeft in deze markt een voorsprong.

Prijs per nacht: het plan hoeft niet meer te vragen dan de regio

Villa's met twee en drie slaapkamers en een zwembad zijn schaars in San Vicente: er waren er de afgelopen maand maar vier actief. Over de afgelopen twaalf maanden vroegen ze gemiddeld € 235 per nacht. Een vergelijkbare luxevilla in de regio, met drie slaapkamers, zwembad en jacuzzi, vraagt gemiddeld € 303. De business case rekent voor de villa's van het resort met een gemiddelde prijs van zo'n € 213 per nacht, van € 140 in de winter tot € 290 in juli en augustus.

Zelfs als u de schoonmaak meerekent, die in deze gegevens in de prijs zit en in het plan apart wordt gerekend, ligt het beoogde tarief in lijn met dat van de villa's met zwembad in de regio en ver onder de beste referentie. Het plan is niet afhankelijk van recordprijzen.

Groepen en feesten: een segment dat goed betaalt

Onder de best verdienende accommodaties in de regio springen de villa's voor groepen van 10 tot 16 personen eruit: de drie met de hoogste inkomsten halen tussen € 74.000 en € 114.000 per jaar. Met zes accommodaties, twee zwembaden, een professionele keuken en een eetzaal kan het resort ook in dat segment meedoen, door het in zijn geheel te verhuren voor familiebijeenkomsten, feesten, retreats of bedrijfsteams. Het is nog een commerciële route om het te vullen, vooral buiten het seizoen.

Hoe dit aansluit op de business case

De gemiddelde bezetting van de vakantieaccommodaties in San Vicente was het afgelopen jaar 59%. Die wordt berekend over de nachten die elke accommodatie openstelt voor boekingen, en de meeste worden maar een deel van het jaar verhuurd. Daarom neemt de business case dat cijfer niet als referentie, maar dat van accommodaties van dezelfde omvang op de markt van Alicante (tussen 68% en 71%) en dat van de hotels in de stad (77%). Het resort is een hotel dat het hele jaar open is, met professioneel beheer en verkoop via meerdere kanalen, en het scenario gaat uit van een gemiddelde bezetting van 69%.

Deel 8

8. Wat kan het opleveren? De cijfers uit de business case

Voor de investeerder is de hamvraag hoeveel omzet het resort kan draaien. Onze business case vertrekt vanuit de gegevens over vakantieverhuur op de exacte locatie van het landgoed, getoetst aan een tweede databron en aan de hotelstatistieken van de regio. Dit zijn de belangrijkste cijfers voor een gestabiliseerd jaar:

Drie inzichten om deze cijfers te lezen:

• Een premium scenario, maar realistisch. De verwachte inkomsten per accommodatie, gemiddeld zo'n € 43.000 per jaar, liggen tussen het 75e en 90e percentiel van de markt in Alicante voor woningen van dezelfde omvang. Boven het gemiddelde dus, zoals past bij een privélandgoed met uitzicht, twee zwembaden en wellness, maar zonder het uiterste op te zoeken. De verwachte bezetting komt overeen met die van het segment, en de prijzen liggen in lijn met die van de villa's met zwembad in San Vicente.
• Een tweede bron bevestigt het. Met een andere methode ligt het doel voor de villa's tussen de algemene mediaan en die van het hogere segment, en dat voor de appartementen zelfs onder de algemene mediaan. Dat laat ruimte.
• Het resultaat groeit naarmate de exploitatie zich vestigt. Het eerste jaar is voorzichtig begroot: dat is het jaar waarin u boekingen, reviews en reputatie opbouwt. Vanaf het tweede jaar, met terugkerende gasten, meer directe verkoop en beter afgestemde prijzen, verbetert het resultaat geleidelijk.

Van de bruto-omzet gaan de commissies van de platforms af, het professionele beheer, de kosten van het landgoed (lokale belastingen, verzekeringen, nutsvoorzieningen, tuin en zwembaden) en een onderhoudsreserve. De business case werkt al die posten jaar voor jaar uit.

Deel 9

9. Wat u moet weten voordat u beslist

Geen enkele investering is perfect. Dit zijn de punten waar u helderheid over moet hebben, en hoe ze worden opgelost:

• Het is een bedrijf, maar u hoeft het niet zelf te runnen. De inkomsten van een hotel hangen af van het beheer. Daarom heeft het resort een exploitatiemodel met professioneel beheer dat al klaarligt. Als u dat liever wilt, kunt u het ook zelf exploiteren of aan een andere exploitant toevertrouwen.
• Het gaat om nachten vullen, niet om prijzen verhogen. Het plan rekent tarieven in lijn met de villa's in de regio; de bezetting steunt op het hele jaar open zijn, verkoop via meerdere kanalen en professioneel prijsbeheer. Daar zit het werk, en daar is het voorziene beheer op ingericht.
• Het eerste jaar is een opstartjaar. Boekingen, reviews en reputatie bouwt u in de loop van de tijd op. De business case begroot dat voorzichtig en verwacht dat het resultaat verbetert naarmate de exploitatie zich vestigt.
• Een resort met een eigen karakter. Met zes accommodaties hangt het resultaat meer af van prijs en diensten dan van volume. Het werkt beter als exclusief concept (wellness, retreats, groepen, gezinnen of lange verblijven) dan als regulier hotel.
• Natuur in plaats van eerste lijn. Het strand ligt op 15 tot 20 minuten rijden. Voor wie rust, ruimte en privacy zoekt is dat een voordeel, maar het landgoed is geen strandhotel.
• Kopen in Spanje brengt instapkosten met zich mee. Belastingen, advocaat en overige transactiekosten bij elkaar opgeteld liggen de instapkosten tussen 4% en 13% van de prijs, afhankelijk van de structuur. Het loont om die vanaf het begin goed te kiezen.

Deel 10

10. Wat instappen werkelijk kost

De prijs is niet de volledige investering. Voor een internationale koper komen er naast de belastingen ook de advocaat, advies en begeleiding bij de aankoop bij, plus de gebruikelijke transactiekosten. Deze tabel geeft een orde van grootte op basis van de prijs van € 1.950.000:

Deel 11

11. De stappen om met een gerust hart te investeren

Deel 12

12. Over deze kans