Un hôtel boutique sous licence à 15 minutes d'Alicante : faut-il investir ?

Partie 1

1. La réponse courte : oui, pour le bon investisseur

Il ne s'agit pas d'un appartement à louer l'été. C'est une base hôtelière prête à démarrer, sur un bien qui conserve sa valeur en tant que grande résidence méditerranéenne. C'est cette double nature qui le rend intéressant.

Quatre raisons le justifient :

• La demande. Les hôtels de la ville d'Alicante ont affiché un taux d'occupation moyen de 77 % sur les douze derniers mois publiés, contre 69 % pour l'ensemble de l'Espagne. Pour les logements du domaine, le business case prévoit un taux d'occupation moyen de 69 %, en ligne avec celui des logements de taille comparable sur le marché d'Alicante.
• Le moment. À San Vicente del Raspeig même, il y a moins de logements touristiques actifs qu'il y a un an, et ceux qui restent gagnent davantage : 29,8 % de plus en moyenne.
• La rareté. Obtenir aujourd'hui une licence pour accueillir des touristes est de plus en plus difficile, et ici, elle existe déjà.
• Le travail est déjà fait. Installations, licence et modèle d'exploitation avec gestion professionnelle : le resort peut fonctionner sans repartir de zéro.

Partie 2

2. Pourquoi nous l'avons sélectionné

Chez SpainINT, nous ne sommes pas une agence immobilière traditionnelle. Nous travaillons surtout du côté de l'acheteur, et nous parlons à partir de notre propre expérience d'achat, de gestion et d'exploitation de biens en Espagne. C'est pourquoi la présence d'un projet dans Select a un sens : nous l'avons étudié et nous pensons qu'il en vaut la peine.

Nous voyons dans ce resort une opportunité peu courante pour deux profils très différents. D'un côté, l'investisseur qui cherche une activité touristique clés en main. De l'autre, l'acheteur privé qui cherche une propriété d'exception pour profiter d'un art de vivre singulier en Espagne.

Partie 3

3. Ce que vous achetez

Partie 4

4. Deux façons de profiter de ce resort

Partie 5

5. Vivre ici : ce que les chiffres ne disent pas

Pour beaucoup d'acheteurs, la rentabilité n'est que la moitié de la décision ; l'autre moitié, c'est la vie que l'on y mène. Le domaine réunit ce que l'on apprécie le plus depuis l'Europe du Nord : du soleil toute l'année sur un terrain orienté plein sud, la nature à sa porte, l'intimité, et une ville et un aéroport internationaux à un quart d'heure.

Carte de SpainINT avec des données © contributeurs d'OpenStreetMap (ODbL). Emplacement approximatif ; l'adresse exacte est communiquée aux personnes intéressées. Temps de trajet vers le centre, l'aéroport et la plage selon la fiche de vente ; les autres sont des estimations de SpainINT selon le même critère.

Partie 6

6. Les atouts

1. Une licence hôtelière, au moment où la location touristique se complique

En pratique, la licence d'un hébergement touristique, c'est son inscription au Registre du tourisme. Dans la Communauté valencienne, louer un logement à des touristes est de plus en plus compliqué :

• L'inscription d'un logement touristique expire au bout de cinq ans et doit être renouvelée avec un nouveau rapport de la mairie.
• Chaque séjour est limité à dix jours consécutifs.
• Depuis avril 2025, ouvrir un nouveau logement touristique dans un immeuble en copropriété exige l'accord des trois cinquièmes des copropriétaires.
• Si le logement change de propriétaire, l'acheteur doit refaire la démarche d'inscription.

Un hôtel obéit à d'autres règles. Ce domaine est inscrit comme hôtel-appartement trois étoiles, ouvert toute l'année. Cela se traduit par plusieurs avantages concrets :

• Pas de date d'expiration. L'inscription d'un hôtel n'expire pas : elle reste valable tant que l'établissement est en activité et respecte les exigences.
• Pas de copropriété à qui demander l'autorisation, car l'ensemble du domaine appartient à un seul propriétaire.
• Le changement de titulaire est simple. Après l'achat, il est communiqué au Tourisme par une déclaration responsable, en ligne et sans frais.
• Chaque unité peut avoir sa propre cuisine. L'hôtel-appartement est la seule catégorie hôtelière qui le permet, un point très apprécié des familles et de ceux qui restent plusieurs semaines.

2. Tout est construit et équipé

Partir de zéro supposerait de trouver un terrain, d'obtenir les permis et de construire : des années de démarches avant d'accueillir le premier client. Ici, la base existe dès le premier jour, et le jardin méditerranéen, qui met des décennies à pousser, est déjà arrivé à maturité. Les panneaux solaires avec batteries réduisent en outre l'une des charges fixes les plus importantes d'un hébergement doté de piscines et d'un espace bien-être.

3. Bien relié au reste de l'Europe

La connectivité soutient la demande. L'aéroport d'Alicante-Elche, à environ 17 minutes, enchaîne les records : près de 20 millions de passagers en 2025, en très grande majorité sur des vols internationaux, et une hausse de 9,9 % entre janvier et août 2026. Pour un hôtel comme celui-ci, cela signifie des clients venus de toute l'Europe à un court vol, et une escapade facile, même en dehors de l'été.

Source : Aena. Données 2025 provisoires.

Données du graphique en fin de rapport

4. Une région qui ne vit pas que de l'été

Ce climat attire aussi des voyageurs en hiver, et cela se voit dans les hôtels. Ceux de la ville d'Alicante ont affiché un taux d'occupation moyen de 77 % entre septembre 2025 et août 2026, contre une moyenne espagnole de 69 %, et l'ont dépassée onze mois sur douze.

La demande, en outre, progresse et elle est très internationale :

• La Communauté valencienne a accueilli 12,4 millions de touristes internationaux en 2025, soit 4,2 % de plus que l'année précédente. Entre janvier et août 2026, les arrivées ont augmenté de 9 % par rapport à la même période de 2025.
• Dans la province d'Alicante, 60 % des nuitées hôtelières sont le fait de voyageurs résidant à l'étranger.
• La fibre optique ouvre la porte à ceux qui passent l'hiver ici et à ceux qui travaillent à distance.

Source : INE, Enquête sur l'occupation hôtelière. Données 2026 provisoires.

Données du graphique en fin de rapport

5. Un modèle flexible et deux portes de sortie

La combinaison de logements indépendants, d'une cuisine professionnelle, d'un bar, d'une salle à manger et d'un espace bien-être permet de travailler avec plusieurs formules :

• location par unité ;
• forfaits ;
• séjours de groupe ;
• retraites ;
• longs séjours ;
• plus tard, une offre de petits-déjeuners ou de restauration.

De plus, le domaine intéresse deux types d'acheteurs très différents : un exploitant hôtelier et une famille à la recherche d'une grande résidence avec de la place pour recevoir. Cette double sortie élargit l'éventail des acquéreurs potentiels le jour où vous déciderez de vendre.

6. Un prix d'entrée raisonnable

Pour 1 950 000 €, vous achetez 767 m² construits, soit environ 2 540 € le mètre carré. En septembre 2026, les logements étaient affichés en moyenne à 2 743 €/m² dans la ville d'Alicante, à 2 767 €/m² dans l'ensemble de la province et à 2 100 €/m² à San Vicente del Raspeig, soit 12,6 % de plus qu'un an plus tôt.

Le prix du domaine se situe en dessous des deux premières moyennes et au-dessus de celle de San Vicente, mais il inclut ici 3 510 m² de terrain, deux piscines, un espace bien-être, une cuisine professionnelle et un établissement hôtelier inscrit au registre.

Source : Idealista, prix affichés. Domaine : 1 950 000 € et 767 m² construits.

Données du graphique en fin de rapport

Pour remettre ce chiffre en perspective, l'investissement hôtelier en Espagne a atteint 4 275 millions d'euros sur 194 opérations en 2025, soit environ 22 millions par opération. Ce domaine offre une porte d'entrée bien plus accessible dans l'activité hôtelière, sur un marché en pleine forme : le premier semestre 2026 a été le meilleur démarrage de l'histoire pour l'investissement hôtelier en Espagne.

7. Un achat qui peut être structuré efficacement

En Espagne, l'acheteur d'un bien immobilier ancien paie normalement l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Dans la Communauté valencienne, il s'élève à 11 % lorsque le prix dépasse un million d'euros : 214 500 € dans ce cas. Mais une opération comme celle-ci admet d'autres voies :

• Rachat du fonds en activité. Si vous acquérez l'hôtel en tant qu'entreprise en activité et que, entre autres conditions, vous maintenez l'activité, le domicile fiscal et le personnel dans la Communauté valencienne pendant au moins trois ans, l'ITP descend à 8 % : 156 000 €.
• Achat avec taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et autoliquidation. Si vous achetez via une société en droit de déduire la TVA et que le vendeur renonce à l'exonération, vous déclarez et déduisez vous-même la TVA dans la même déclaration. Elle ne vous coûte donc rien et vous ne payez que l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), de 2 % : 39 000 €.
• Rachat de la société propriétaire. Acheter les parts de la société à responsabilité limitée propriétaire du domaine n'est en général soumis ni à l'ITP ni à la TVA. En contrepartie, vous reprenez l'historique de la société : un audit juridique et financier préalable est donc recommandé.

Ces voies ne se cumulent pas et chacune a ses conditions. Par exemple, si l'hôtel est vendu en tant que fonds en activité, l'opération n'est pas soumise à la TVA. Votre conseiller fiscal vous dira laquelle convient à votre situation. L'essentiel est que l'écart entre elles peut dépasser 175 000 €.

Règles en vigueur en octobre 2026 : loi 13/1997 de la Communauté valencienne et loi 37/1992 sur la TVA. Chaque voie a ses conditions et elles ne se cumulent pas.

Données du graphique en fin de rapport

Partie 7

7. Le marché de la location touristique en chiffres

Nous avons analysé les données de location touristique de San Vicente del Raspeig, la commune du resort, sur les douze derniers mois : d'octobre 2025 à septembre 2026. Il s'agit des données des annonces publiées sur les grandes plateformes de réservation, avec leurs prix, leur taux d'occupation et leurs revenus.

Moins d'offre et plus de revenus par logement

En un an, San Vicente a perdu plus d'un quart de ses logements touristiques actifs (26,9 %), dans un contexte de règles de plus en plus strictes pour les logements touristiques. Ceux qui restent sur le marché gagnent davantage : leurs revenus moyens ont augmenté de 29,8 %, le prix moyen par nuit de 22,8 % et le taux d'occupation de 9,7 %.

Pour un hôtel sous licence, qui ne dépend pas des règles applicables aux logements touristiques, cette combinaison de moins de concurrence et de plus de demande est une bonne nouvelle.

Source : AirDNA, marché de San Vicente del Raspeig, d'octobre 2025 à septembre 2026. Logements actifs : au moins une réservation au cours du dernier mois.

Données du graphique en fin de rapport

L'hiver gagne du terrain

La basse saison est de moins en moins basse. Entre novembre et mars, le taux d'occupation moyen des logements touristiques de San Vicente est passé de 43 % à 55 % en un an, et celui de janvier, le mois le plus faible, de 33 % à 46 %. Mai a été le mois le plus rémunérateur et août, celui du plus fort taux d'occupation.

Les clients réservent en outre environ deux mois à l'avance et restent six nuits en moyenne. Ce sont de longs séjours, typiques des familles et des groupes, qui facilitent la planification et réduisent les arrivées, les départs et les ménages par nuit vendue.

Source : AirDNA, marché de San Vicente del Raspeig. Taux d'occupation calculé sur les nuits que chaque logement ouvre à la réservation.

Données du graphique en fin de rapport

Beaucoup d'offre à temps partiel : un avantage pour une gestion professionnelle

La majeure partie de la concurrence ne loue qu'une partie de l'année :

• 59 % des logements sont proposés 90 nuits par an ou moins, et à peine 13 % sont ouverts plus de 270 nuits.
• Deux sur trois sont commercialisés uniquement sur Airbnb ; à peine un sur quatre utilise plusieurs plateformes à la fois.

Un hôtel ouvert toute l'année, avec des prix gérés de manière professionnelle et présent sur plusieurs canaux (plateformes de réservation, vente directe, agences et groupes), part avec un avantage sur ce marché.

Prix par nuit : le plan n'a pas besoin d'être plus cher que le secteur

Les villas de deux et trois chambres avec piscine sont un produit rare à San Vicente : seules quatre étaient actives le mois dernier. Sur les douze derniers mois, elles ont facturé en moyenne 235 € la nuit. Une villa de luxe comparable du secteur, avec trois chambres, piscine et jacuzzi, facture en moyenne 303 €. Le business case retient pour les villas du resort un prix moyen d'environ 213 € la nuit, de 140 € en hiver à 290 € en juillet et août.

Même en ajoutant le ménage, que ces données incluent dans le prix et que le plan facture à part, le tarif prévu reste en ligne avec celui des villas avec piscine du secteur et loin de la meilleure référence. Le plan ne dépend pas de prix records.

Source : AirDNA (villas avec piscine : 4 logements actifs) et business case de SpainINT. Les données de marché incluent le ménage ; le plan, TVA comprise, le facture à part.

Données du graphique en fin de rapport

Groupes et célébrations : un segment rémunérateur

Parmi les logements qui facturent le plus dans le secteur, les villas pour des groupes de 10 à 16 personnes se distinguent : les trois plus rentables génèrent entre 74 000 et 114 000 € par an. Avec six logements, deux piscines, une cuisine professionnelle et une salle à manger, le resort peut aussi se positionner sur ce segment, en se louant en totalité pour des réunions de famille, des célébrations, des retraites ou des équipes d'entreprise. C'est un levier commercial de plus pour le remplir, surtout hors saison.

Comment cela s'articule avec le business case

Le taux d'occupation moyen des logements touristiques de San Vicente a été de 59 % sur la dernière année. Il est calculé sur les nuits que chacun ouvre à la réservation, et la plupart ne se louent qu'une partie de l'année. C'est pourquoi le business case ne prend pas ce chiffre comme référence, mais celui des logements de taille comparable sur le marché d'Alicante (entre 68 % et 71 %) et celui des hôtels de la ville (77 %). Le resort est un hôtel ouvert toute l'année, avec une gestion professionnelle et une commercialisation sur plusieurs canaux, et son scénario prévoit un taux d'occupation moyen de 69 %.

Partie 8

8. Combien peut-il rapporter ? Les chiffres du business case

Pour l'investisseur, la question clé est de savoir quel chiffre d'affaires le resort peut réaliser. Notre business case s'appuie sur les données de location touristique de l'emplacement exact du domaine, recoupées avec une deuxième source de données et avec les statistiques hôtelières du secteur. Voici ses principaux chiffres pour une année de croisière :

Trois clés pour lire ces chiffres :

• C'est un scénario haut de gamme, mais réaliste. Le chiffre d'affaires prévu par logement, environ 43 000 € par an en moyenne, se situe entre les 75e et 90e percentiles du marché d'Alicante pour des logements de cette taille. Il est supérieur à la moyenne, comme il se doit pour un domaine privé avec vue, deux piscines et espace bien-être, sans pour autant atteindre les extrêmes. Le taux d'occupation prévu correspond à celui de son segment, et les prix restent en ligne avec ceux des villas avec piscine de San Vicente.
• Une deuxième source le confirme. Avec une autre méthodologie, l'objectif des villas se situe entre la médiane générale et celle du segment haut, et celui des appartements, même en dessous de la médiane générale, ce qui laisse de la marge.
• Le résultat progresse à mesure que l'exploitation se consolide. La première année est budgétée avec prudence : c'est l'année où l'on construit les réservations, les avis et la réputation. À partir de la deuxième, avec des clients fidèles, davantage de vente directe et des prix mieux ajustés, le résultat s'améliore progressivement.

Sources : AirDNA (percentiles du marché d'Alicante, normalisés hors ménage) et PriceLabs (médianes). Objectif : business case de SpainINT pour l'année de croisière.

Données du graphique en fin de rapport

Du chiffre d'affaires brut, on déduit les commissions des plateformes, la gestion professionnelle, les charges du domaine (impôts locaux, assurances, fournitures, jardin et piscines) et une provision pour entretien. Le business case détaille tous ces postes année par année.

Partie 9

9. Ce qu'il faut savoir avant de décider

Aucun investissement n'est parfait. Voici les points à avoir bien en tête, et comment y répondre :

• C'est une activité, mais vous n'avez pas à la gérer vous-même. Les revenus d'un hôtel dépendent de sa gestion. C'est pourquoi le resort dispose d'un modèle d'exploitation avec gestion professionnelle déjà prêt. Si vous le préférez, vous pouvez aussi l'exploiter directement ou le confier à un autre exploitant.
• L'enjeu est de remplir les nuits, pas d'augmenter les prix. Le plan applique des tarifs en ligne avec ceux des villas du secteur ; son taux d'occupation repose sur une ouverture toute l'année, une vente sur plusieurs canaux et une gestion professionnelle des prix. C'est là que se situe le travail, et c'est pour cela qu'est pensée la gestion prévue.
• La première année est une année de lancement. Les réservations, les avis et la réputation se construisent avec le temps. Le business case la budgète avec prudence et prévoit une amélioration du résultat à mesure que l'exploitation se consolide.
• Un resort à la personnalité affirmée. Avec six logements, le résultat dépend davantage du prix et des services que du volume. Il fonctionne mieux comme offre d'exception (bien-être, retraites, groupes, familles ou longs séjours) que comme hôtel classique.
• La nature plutôt que le front de mer. La plage est à 15 ou 20 minutes en voiture. Pour qui recherche le calme, l'espace et l'intimité, c'est un avantage, mais le domaine n'est pas un hôtel de plage.
• Acheter en Espagne implique des frais d'entrée. En additionnant impôts, avocat et autres frais de l'opération, le coût d'entrée va de 4 % à 13 % du prix, selon la structure. Mieux vaut bien la choisir dès le départ.

Partie 10

10. Combien coûte réellement l'entrée

Le prix ne représente pas l'investissement total. Pour un acheteur international, aux impôts s'ajoutent l'avocat, le conseil et l'accompagnement à l'achat, ainsi que les frais habituels de l'opération. Ce tableau donne un ordre de grandeur sur la base d'un prix de 1 950 000 € :

Partie 11

11. Les étapes pour investir en toute sérénité

Partie 12

12. À propos de cette opportunité